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網紅城市的樓市都涼涼了,都等著跌吧!

來源:搜狐號 責任編輯:admin 發表時間:2018-09-14 10:17 

 

來源/微信公眾號:櫻桃大房子(ytdfz8);作者:櫻桃

最近,幾個網紅城市的樓市都已經涼涼了,比如西安,合肥,杭州。還有幾個漲的晚城市也停止上漲了,比如昆明,貴州,重慶。

1

西安

先說西安,因為我暫時還沒有去西安調研,只是粉絲們和一些業內朋友提供給我的信息,當地二手房市場已經開始轉向了,新房因為限價,如果是跟二手房價差比較大的賣的還可以,價差不大的去化率也不高了。

二手房成交價開始下降, 據華商報記者采訪調查發現,西安樓市二手房降價情況已不屬個案。不只是主城區,像曲江這樣的區域,部分二手房報價也有松動。該區一中介機構的工作人員告訴華商報記者,曲江二期一些房齡在5年左右的二手房,自5月份以來掛牌價下降數萬元不等;南湖周邊甚至有降了30萬的,當然這種房子是大平層,原本總價就很高。

二手房成交量在下滑, 據房天下二手房匯總的市場數據顯示,西安二手房成交量在3、4、5月都超過了7000套,直到6月份開始銳減至4917套,7月份更降至4744套。西安一房產評估公司負責人介紹說,最近幾個月二手房成交量減少,一部分房源存在有價無市的狀態。

新房去化率下降, 據克而瑞機構監測,在剛剛過去的兩周時間里,西安有10個項目開盤,但實現100%去化僅有3個,剩下的項目去化情況都不理想。部分樓盤去化率不足50%。去化率最低的項目推出54套可售房源,只賣出去10套,去化率僅有18%。并且,從公開信息看,未來一段時間,西安新房供應量還會呈現增加趨勢。

所以西安的行情基本上可以確定是見頂向下了。只適合賣不適合買。剛需們可以先觀望下,不要急著下手了,因為一旦轉向,后面砍價的空間會更大一點,因為新房限價不放開,新房和二手房倒掛的情況,最后的結果就是,二手房降價,價格向新房靠攏。投資的就更不用說了,現在入手等于買套。

成都在5月份調控升級后,已經提前說明了這種走向。二手房轉向后,目前已經跌了10%-20%左右。

2

合肥

合肥,我是今年3月1日去調研的,當時剛好過完年,合肥樓市調整了一年,處于低迷中,新盤去化緩慢,新房因為限價,開發商拿地成本又高,很多都是貼著成本在賣。

二手房除了政務區比較堅挺,大多都跌了10-15%,濱湖新區二手房是合肥降得最多的,因為外來投資者最多,炒作水分大,影響最大,大概都降了兩成左右。

我當時判斷合肥有點泡沫,但并不大,未來的下跌空間不會太多: ( 合肥樓市調研:房價已陷入陰跌中!)

我以為市場會繼續陰跌下去,但后來市場很快就反彈了,粉絲告訴我說新房又好賣了,開發商要求首付比例還比較高,二手房還是比較穩定。我想我對合肥市場是判斷失誤了?沒看準。

2018年1-6月,合肥共計成交住宅套數為30654套,而2017年上半年共計成交17546套,成交數量增長了13108套,增幅達到74.7%。

我也在尋找原因,后來蕪湖的幾個粉絲告訴我說,他們那的房價都一萬多了,有了對比后,我好像明白點合肥房價為什么那么堅挺了,地級市的房價都一萬多,一個省會城市教育醫療資源都要好太多,一萬多貴嗎?相比之下,當然不算貴了,其實本質上也不是合肥不貴,而是蕪湖太貴了,但購房者會去做對比,他們會趁高把蕪湖的房子賣掉,拿著錢去合肥買,合肥限購只要一年社保,這個很好解決。

但最近合肥消化了一段時間后,7月份開始,市場有明顯降溫,這真是猝不及防,變的太快了。可能是需求又消化完了吧。

我現在也還是覺得,合肥一萬多的房價,不算貴,省會城市一萬多的房價都不算高,因為三四線城市大漲一輪之后,會凸顯出二線城市的房價價值。很多人會把三四線的房子賣掉去二線買,這對二線的房價是個支撐。

未來怎么走,我覺得像合肥這種之前已經跌了10-20%的城市,估計還是震蕩為主吧,市場反反復復也難免,之前全國的龍頭深圳也是這種走勢,市場好一段時間,需求消耗完了,又低迷了,因為調控不放開,想要持續反彈向上是不可能的。

3

重慶

我是今年4月底去重慶做的調研,(重慶樓市調研:一個曾讓投資客無利可圖的城市,還有多少機會? )當時,重慶好的片區此輪行情基本都已翻倍,其他區域如大渡口、南岸區、巴南區漲幅相對較低,大概在40%-50%左右。新房很難買到,很大部分需要找關系,茶水費。

我當時的判斷是,重慶二手房迎來了加速沖高的階段,此輪上漲行情沒有結束,剛需和改善型需求可以買,上漲空間,只要不是老破舊,基本上翻倍都沒問題。

今天在重慶粉絲們跟大家討論了很久,都說從2016年10月份開始算起,重慶房價都已經翻倍了,有的漲了兩三倍,今年4月份我調研之后房價至少漲了30%以上,有的漲了50%。成都5月調控升級后,重慶加速上漲了2個月后就疲態盡顯,新房蓄客不足,二手房不好賣。

目前重慶只是限貸,本地人首套首付三成,二套四成,三套全款,三無人員不能貸款,聽銀行的人說9月底要限購了。重慶調控不算嚴格的,市場都開始掉頭向下,說明房價漲到一定程度,市場就會自行調整了。

這也驗證了我的判斷,房價到了翻倍的地步后,基本上就漲到頭了,翻倍理論在任何一個城市,至今都沒有失效過。

重慶樓市,投資客可以拋售了,購房者,投資客不要進場了,剛需也不要急,除非是新房,與二手房倒掛2成以上的新房再考慮,二手房后面必定降價,幅度應該會比成都高一點,因為重慶的吸引力和購買力顯然不如成都。

4

遲早都要跌

杭州的我8月22日才寫過,(杭州房價也漲不動了,地價最高已下跌三成!幾十宗高價地裸泳!)二手房已經高位掉頭轉向了。

昆明我關注較少,但跟當地粉絲和業內專家溝通之后,7月1日限購升級后,市場需求立刻減少,房企擔心房子不好賣了,所以申請預售證也少了,新房供給量和成交量都大幅下滑。

下圖是昆明7月份的新房數據

限購后,二手房當然也不好賣了。

反正幾個網紅城市都涼涼了,說明沒有誰可以例外,漲完了自然就得調整了,先漲先跌,后漲后跌,不是不跌,只是時候未到。

昨天我在櫻桃小財女上補充發了哈爾濱樓市調研文章,感興趣的可以再看下,(哈爾濱還有沒有希望?(干貨)),我始終覺得,已經大漲和翻倍的片區,不要追漲,還沒有漲多少的片區,比如30%,剛需可以買,切記,是剛需,就是你需要自己買來住,不管漲跌,你都需要買房子,所以城市基本面跟你關系不大,但我懷著好意,希望能夠在最合適的時機盡量給我的粉絲提供建議,讓你低價買入,避免高價,比如80%,你感到恐慌,再去頭腦發熱追高。

大家可以搜索關注我的微信公眾號:櫻桃大房子,獲取我所有分析和投資建議。

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