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買房的真相與謊言:大多數人生活在錯覺中

來源:21世紀經濟報道 責任編輯:admin 發表時間:2015-09-24 14:22 

 

  北京十天賣地187億,其中豐臺區南苑鄉石榴莊村地塊住宅樓面價接近6萬元/平方米,朝陽區孫河鄉北甸西村CDE地塊別墅樓面價實際為8.5萬/平方米,東壩南區地塊樓面成交價5萬元/平方米。暗爽的不僅有北京市政府,還有去年和前年拿地的開發商,更有房產的持有者們。然而,暗爽過后仔細思量,大多數人只不過生活在錯覺中,大多數人有可能因為房價的上漲而越變越窮,而不是越來越富。

  人們會慶幸,五環的地價都賣5萬/平方米了,那某某地的房子至少可以賣到xx萬。大多數人計算自己所擁有的房產升值時,并不是以實際買賣成交價格來計算,而是以周邊某些新樓盤的定價,或者是小區內不久前賣出的某套房來計算。真相卻是,過去數年來房屋的內在價值變化不大,只是貨幣貶值了,需要用更高的價格來購房。
  的確有一些因素導致房屋內在價值上升。比如,門口開通了一條地鐵;有新的商場、醫院開業;突然被劃入某個重點學校的學區。這些都不需要房屋的持有者們再支付更多的代價就可以獲得,而是由新購地的開發商、新購房的購房者來支付。
  還有一些特殊因素,導致房屋價格猛漲。比如,北京通州開始限購后,河北燕郊的房價在短短幾個月內,每平方米上漲七八千元。且不說特殊因素不可持續,只有少數人可能因為這一因素把房子賣掉而獲利。因為,他們發現,把房子賣掉也很難在其他地方買房。北京依然限購,盡管燕郊住宅名義價格上漲了七八千元,但并不是每個新的購房者都會愿意支付。市場陷入觀望是大概率事件。一旦北京解除限購,燕郊房價會下跌或者滯漲。
  對于只有一套房產的人來說,很難從房價上漲中受益。絕大多數人不會因為上漲的房價,馬上賣出手中的房產。的確有一些人把更好位置的房子賣掉,而去換一套更偏遠地方的大房子。那必然是以損失某種代價為前提的。或者是交通成本或者是其他成本。“賣掉了,住哪兒去。”這話并不陌生。
  在同一個城市擁有兩套房產的人,也未必能獲得更多益處。隨著家庭分裂速度的增加,人們對房屋的需求數量在增多。絕大多數年輕人不愿意過三代同堂的生活。開發商勢必要將成本轉移到購房者身上。作為未來的購房者,要支付土地成本,建筑成本,還有保障房的建設成本,也就是鄰居們的居住成本。開發商、政府所得越多,購房者所失越多。很難想象,開發商迫于資金鏈壓力,超低價賣房的情景再度重現。當年,有些開發商的收益率還不如炒房者獲得的多。盡管今天追逐高價地的開發商,難言理性。從眾的大多數不一定是對的,比之七八年前,開發商對市場的把握能力更強,更有資金實力等得起房價上漲,等得起有購買實力的人出現。
  在不限購、不限貸之前,北京曾經有一批依靠炒房走上了財務自由之路的人,追溯他們的成功路徑可以發現,最重要的是杠桿的使用。另外,除了政策環境不同以外,市場環境也不同。他們不只把寶押在資產升值上。
  以著名投資人張羽沖為例,他始終堅持,手里沒有現錢,就要靠融資。不管是問銀行,還是問身邊的朋友。2003年“非典”期間,富力城一期以6000多元的單價開盤時,張羽沖一下子買下了50多套。當年沒有人預計到,現在富力城房價已經翻了10倍。買下這些房產的張羽沖,不僅看重未來房屋的升值,同時也很看重租金帶來的現金流。租金不會騙人,房租不能借貸,必須以現金全款支付,房租必須依照真正的供求關系而定。房租所反映出來的,才是消費者在房子這一商品上的真正承受力。
  當年租金和售價之間的距離,遠比現在要近。房價租售比是指房價和月租金的比值,國際上通用的合理租售比值為:舊公寓大樓是120倍,新公寓是140倍,獨立的別墅或連體鎮屋是160倍。如果計算得出的數字低于這些比值,說明房價是合理的,一旦超出這個比值,說明房價被高估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超過500倍,甚至有高達800倍的。即使再貴也有人買,讓人們相信北京的高房價是有道理、有支撐的。而價格終將會向價值回歸。唯有租金的上漲速度始終比房價上漲得快,租售比才能越來越接近。當年也沒有限購、限貸,可以最大化地用銀行的資金杠桿。
  往昔一去不復返。對于買房投資而言,如果只寄希望于房產升值獲得差價,必然不是最安全的投資,需要關注的還有現金流和杠桿的使用。從長期來看,銀行貸款使用接近免費。即使有能力付全款的人也要盡量使用杠桿。剩下的錢拿去做理財,當下無風險套利可達4%左右(房貸利率5%左右,一些信托、P2P理財達到10%左右)。而用銀行借貸換來源源不斷的租金現金流,遠比單純等待房價上漲更可靠。長期來看,租金決定了房屋的價值。機構們在收購大型物業時,首要看重的也是租金回報。如果沒有在合適的時機變現進行再投資,你很難說已經成功獲利。
  北京的地價、房價在上漲,從投資收益的角度看,買房越來越不劃算。就算它比股市安全,過去創造種種奇跡,但未來房產投資的回報一定會回歸平常,你會發現僅僅是抵御了通脹而已。不過,大多數人仍喜歡活在無法用金錢量化的“暗爽”中,而不是清醒地看看這個世界。
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