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100平房子真正屬于你的只有70平:誰偷了你的面積 你的錢?公攤之爭的背后藏著什么貓膩

來源:騰訊房產·鄭州站 責任編輯:admin 發表時間:2018-08-08 09:01 

 歡天喜地來收房,卻發現房子被“隱形縮水”。

100平房子,真正屬于你的只有70平。

除此之外,你還得為公共走廊、電梯井、過道、管道井等公共區域買單,甚至,連小區看門大爺的警衛室,也得你出錢。

看到這里,褲褲就想問你一句,心涼不涼?

 

誰偷了你的面積 你的錢?公攤之爭的背后藏著什么貓膩

 

沒錯!吞噬你的使用面積,花著你的錢的,就叫:公攤!而最近,關于公攤的話題,又因為一件事,火了!

公攤之爭事件回顧:100㎡房子只得70㎡

7月下旬,武漢多名業主維權,抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。有業主反映,該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費,且價格虛高。

一套125平米的房子,精裝修標準是2500元/平米,公攤比例為28%,這樣一算,每套房子通過公攤多收了8萬多元。

此事件一出,新華每日電訊也發表了一篇《“公攤面積傷名”矛盾亟待解決》文章,公開質疑公攤面積。

 

誰偷了你的面積 你的錢?公攤之爭的背后藏著什么貓膩

 

人民日報也發文:

 

誰偷了你的面積 你的錢?公攤之爭的背后藏著什么貓膩

 

褲褲隨手百度一下,關于“公攤”已有12,200,000個搜索結果,而最新的公攤新聞,也全部來自這則新聞的跟蹤報道:

 

誰偷了你的面積 你的錢?公攤之爭的背后藏著什么貓膩

 

被官媒點名質疑,被多家網媒迅速轉載,如此被關注的程度,想來公攤面積,還真是飽受爭議。攤手~

在褲褲的認知里,關于公攤,公眾的盲點還真的挺多的,比如,什么是公攤/公攤到底指哪些/哪些公攤面積花了錢,你卻不知道/開發商是如何利用公攤賺錢等等。

要想知道公攤面積的那些事,那就接著往下看。

什么是公攤面積?

從百度的官方定義來說,“公攤面積”指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。

具體包括:

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整棟樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

從1998年進入商品房時代開始,關于購房者分攤購買的共有建筑面積就一直為人詬病。但是,這么些年過去了,因為知識盲點,很多人只是知道有公攤,卻不知道公攤包含那些,比如地下室、小區門口的警衛室,其實也是算到公攤面積里

對普通購房者來說,了解公攤是第一步,其次還要明白:什么是公攤系數?

什么是公攤系數?

建筑面積=套內建筑面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數*套內建筑面積

公攤系數=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數)

套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積

用一張圖表來說:

 

誰偷了你的面積 你的錢?公攤之爭的背后藏著什么貓膩

(數據僅供參考)

 

住宅的公攤系數一般在0.18-0.25,但是,隨著樓市行情的變化,房價的攀升,一些開發商不斷推高公攤面積及系數,導致市場上的很多樓盤公攤系數已過30%。

甚至,在2010年山東高密某盤爆發一則新聞,公攤系數高達52%!

雷同的事件,不同的發生地點。褲褲想說,武漢、山東的案例,也絕不是個例。大鄭州也有中招

例如,鄭州黃女士花6000元/月租的商鋪,竟然從合同上注明的40㎡,實際縮水到11㎡。當初承諾的30%左右的公攤,實際竟然高達70%多。(PS:商業用房公攤系數一般在0.3-0.4)

 

誰偷了你的面積 你的錢?公攤之爭的背后藏著什么貓膩

(圖片來源于網絡 侵刪)

 

本來打算開美容店,現在連一張美容床都放不下。褲褲猜想,黃女士內心OS:

 

誰偷了你的面積 你的錢?公攤之爭的背后藏著什么貓膩

 

為賺錢而套路買房大眾,某些開發商的“機智”,褲褲還真是不敢恭維呢!

說到底,還是目前中國尚無法律對公攤面積加以約束,只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定

因此,公攤面積到底有哪些,僅從一紙合同上僅有的建筑面積、套內面積、公攤面積等數字,根本無法判斷。多交,少交,交的是否合理,是否屬于公攤面積范圍,恐怕只有開發商自己知道。

公攤面積背后的貓膩

拿到購房合同,如房屋建筑面積88㎡,套內面積67㎡,分攤建筑面積:21㎡。那單套房的公攤系數就是用21÷67,數值是0.31(即31%)。

這樣算,也只是有個系數參考,但無法清楚知道公攤面積到底包括哪些?這些盲點,就很容易被開發商做文章。

貓膩一:重復公攤

在很多小區里,消防應急場所等區域是已經被算作公攤了,后期開發商卻把這些區域劃成車位再次出售。這,就屬于重復公攤。

如果按照鄭州車位行情,若開發商違規規劃200個停車位,按照普遍10萬的車位來算,1個小區至少賺取2000萬。

貓膩二:小區廣告

小區常見的爭議地方,如樓梯、電梯、社區燈箱、社區戶外、停車場樓道等廣告位,經常被物業售賣盈利。而,很多位置其實被算入業主公攤范圍,按理屬于業主所有,物業需要向業主繳納一部分費用。

貓膩三:供暖費、物業費按建筑面積算

再比如供暖費和物業費,也有一些小區都按照建筑面積計算,也是很、很、很奇怪。

供暖費算上公攤部分,可是公攤區域一般又木有暖氣設備,業主也享受不到公攤區域的暖氣。小區物業費算上套內,可是花了錢的房子內部,也木有見小區物業上門打掃啊,攤手~~

貓膩四:多出來的公攤面積

比如,某購房者購買了建筑面積為84㎡的小兩室,交房時卻多了2.2㎡,建筑面積變成了86.2㎡。那么,按照正常流程,該購房者就需要補給開發商2.2㎡的錢。(PS:交付后的面積誤差在3%以內的部分房款由業主承擔,超出部分應由開發商承擔,業主也可以申請退房)

可經過驗房后,發現這2.2㎡屬于公攤面積。按照這個模式,一套房多個2.2㎡,一個小區假設有4千套房,均價10000元/㎡,那就額外多賺8800萬。

數學不好的褲褲,算到這里,也真是有種一言難盡的感覺。

 

誰偷了你的面積 你的錢?公攤之爭的背后藏著什么貓膩

 

吃包辣條壓壓驚,回到公攤的話題。褲褲跟廣大購房者的心聲是一樣的,就想問一句:難道中國就沒有按照套內面積售賣房源的嗎?

嘿!還真有,可惜不是大鄭州。這個地,就是美食美女眾多的重慶

 

誰偷了你的面積 你的錢?公攤之爭的背后藏著什么貓膩

 

 

誰偷了你的面積 你的錢?公攤之爭的背后藏著什么貓膩

 

早在2002年,重慶市人大常委會以地方法規的形式明確要求:

商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價的依據,商品房買賣合同及商品房的權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據銷售的開發商,將被行政主管部門重罰。(后在2011年又進行了修訂完善)

寫在最后:

1、重慶十幾年的實踐證明,按套內計算也并非沒可能。但是,重慶是一個封閉監管的城市,接受度高。城市個例是否能全國推廣,還有很多細節要看。值得關注的是,近幾年北京、廣州等地,也開始探索按套內面積計價

2、公攤面積少≠高得房率。比如,開發商所謂的送飄窗、送陽臺、送面積來提高得房率,在產權證上并無體現,也無法受法律保護,所以高得房率并不等于公攤面積減少。真正的得房率,還是要看清合同上真正的套內使用面積,除以銷售面積才是實際的得房率。

3、公攤面積的最大爭議點,還是在于計算和管理,開發商交易信息是否透明,是否愿意公開公攤內容。老百姓能算清這筆賬,自然也會和開發商的糾紛更少一些。

4、公攤面積問題積弊已久,此次事件關注度高,無非還是和百姓利益相關。如今,樓市變革也正處于風口浪尖,這些陳年舊疾也勢必會在機遇中迎來新變革。

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